Con el inicio de abril, el ajuste en los valores de los contratos de alquiler volvió a encender la alarma en el mercado inmobiliario. Las actualizaciones, que varían según el marco legal en el que se firmó cada contrato, están generando aumentos de más del 100%, una cifra que supera por mucho las posibilidades de una parte significativa de los inquilinos. En este contexto, son cada vez más quienes prefieren romper el contrato antes que enfrentar los nuevos montos.
Aumentos anuales aún vigentes para contratos firmados con la ley de 2020
Pese a la derogación de la Ley de Alquileres dispuesta por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei en diciembre de 2023, los contratos firmados antes de esa medida continúan rigiéndose por los términos pactados originalmente.
Esto significa que aquellos acuerdos establecidos entre julio de 2020 y diciembre de 2023 mantienen el esquema de actualización anual durante los 36 meses de vigencia del contrato.
El ajuste se realiza utilizando el Índice para Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Esta metodología, si bien establece un único incremento por año, impone al inquilino un salto abrupto en el monto a pagar, generalmente a comienzos del año calendario.
Impactos negativos para ambas partes
El sistema de actualización basado en el ICL representa un problema tanto para propietarios como para inquilinos. Los dueños deben calcular por adelantado el impacto de la inflación al momento de fijar el valor inicial del contrato. Por su parte, los inquilinos enfrentan ajustes significativos que no siempre coinciden con sus ingresos o la situación económica general.
Un ejemplo representativo de esta problemática puede encontrarse en los datos de abril de 2024. Según el portal inmobiliario Zonaprop, el precio promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes ascendía a $430.322. Aplicando el índice de incremento vigente para abril de 2025, el valor actualizado llegaría a $933.161, lo que equivale a un alza del 116,85% en un solo año.
Cálculo automatizado del nuevo valor: cómo conocer el próximo ajuste
Para quienes aún están bajo contratos sujetos al ICL, existen herramientas que facilitan la actualización del monto mensual. Algunas páginas web, como la del Instituto de Vivienda de la Ciudad o el portal Arquiler (https://arquiler.com), disponen de calculadoras automáticas para este fin.
El proceso en Arquiler, por ejemplo, consiste en ingresar:
- El valor original del contrato,
- La fecha de inicio del mismo,
- El intervalo de actualización (por lo general, 12 meses),
- El índice de referencia utilizado (ICL en los contratos regidos por la ley de 2020).
La herramienta aplica una fórmula que toma el monto inicial, lo divide por el valor del ICL al momento de la firma, y lo multiplica por el valor del índice correspondiente al mes del ajuste. Así se obtiene el nuevo precio que regirá hasta el siguiente aumento, dentro de un año.
Contratos posteriores a la derogación: mayor libertad, pero también más incertidumbre
Con el DNU que eliminó la regulación anterior, se habilitó un nuevo escenario en el que las partes pueden acordar libremente la forma de actualización del valor del alquiler. Desde ese momento, es posible pactar ajustes trimestrales, semestrales o según indicadores diferentes al ICL, aunque en la práctica muchos contratos continúan refiriéndose a este último por su respaldo institucional.
Este nuevo esquema ofrece mayor flexibilidad, pero también más incertidumbre. Sin reglas uniformes, la negociación entre las partes se vuelve más compleja, y en muchos casos, menos favorable para el inquilino. La falta de estabilidad y el encarecimiento sostenido del costo de vida están llevando a que un número creciente de personas rescinda sus contratos anticipadamente ante la imposibilidad de afrontar las subas.
Los aumentos siguen presionando al mercado
A medida que se consolida el nuevo sistema, los contratos previos a la reforma continúan marcando aumentos anuales que resultan difíciles de absorber. El caso del mes de abril muestra que incluso quienes firmaron acuerdos con previsiones hace apenas un año se enfrentan ahora a pagos que duplican sus cifras iniciales. Esta situación viene alimentando una tendencia en alza: la ruptura anticipada de contratos ante un mercado cada vez más inaccesible.
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